Biuletyn Na Skarpie - wydanie specjalne
Biuletyn informacyjny Spółdzielni Mieszkaniowej „Skarpa Marymoncka”
• Czynsz zdrożeje z 4,20 zł do prawie 7 złotych,
• stracimy kluczowych najemców i będziemy pozbawieni perspektyw na pozyskanie nowych,
• nie wykupimy gruntów,
• nie przeprowadzimy remontów,
• będziemy zmuszeni zwrócić Miastu naszą działkę nie mogąc jej opłacić,
• koszty życia drastycznie wzrosną, jakość życia drastycznie spadnie.
To bardzo realny obraz tego co może nas czekać w niedalekiej perspektywie czasowej, chyba że…
... wspólnie zapobiegniemy rosnącym kosztom!
Zmieniające się uwarunkowania ryn-kowe i techniczne wymuszają na właścicielach i zarządcach poszukiwanie coraz to nowych źródeł finansowania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dlatego też konieczna jest ciągła analiza potencjału Spółdzielni
w zakresie wykorzystania istniejących możliwości terenowych i prawnych.
Jeśli chcemy mieszkać w godziwych warunkach, a przede wszystkim ponosić jak najmniejsze koszty za użytkowanie lokali, to musimy inwestować. Koncentrowanie się na eksploatacji to najprostsze, konieczne działanie. Wraz z potrzebą chwili, trzeba zacząć działać bardziej po menadżersku. Pozwoli nam to zarabiać i w konsekwencji utrzymać opłaty za mieszkania na jak najniższym poziomie.
Od wielu lat, wszelkie remonty i mo-dernizacje finansowane są z wpływów z najmu lokali użytkowych znajdujących się w pawilonie przy ul. Zabłocińskiej 10. Stan techniczny pawilonu corocznie generuje koszty, wymaga przeprowadzenia wielu drogich napraw oraz remontów, a standard wynajmowanych lokali znacząco odbiega od oferowanych obecnie na rynku warszawskim. W rezultacie z każdym rokiem zwiększa się ich nie-konkurencyjność.
Wobec konkurencyjności naszych lokali nie bez znaczenia są również zamierzenia inwestycyjne Miasta, które planuje sprzedać teren „Serka Bielańskiego” i prowadzi już
w tym celu rozmowy z przyszłymi inwestorami. Oznacza to, że w sąsiedztwie najprawdopodobniej powstanie nowoczesne centrum handlowo-rozrywkowe (oprócz galerii handlowych mają się tam znaleźć kino, biura oraz restauracje i kawiarnie), które oferować będzie potencjalnym najemcom powierzchnie o wysokim standardzie. Ta inwestycja stanowić będzie dla naszego pawilonu poważną konkurencję i zagrożenie, bo w perspektywie może nas czekać utrata strategicznych najemców.
Ponadto, plan miejscowy przewiduje przebudowę ulicy Zabłocińskiej i utworzenie nowego skrzyżowania Duracza – Marymoncka – Zabłocińska. Przewidywana jest też budowa nowej, odbarczającej ulicy - Marymoncka-bis, której celem jest zmniejszenie natężenia ruchu na ul. Marymonckiej. Oznaczać to może, że
w przyszłości ulegnie likwidacji istniejący parking dla klientów banku, w konsekwencji czego niemal pewnym jest, że oddział banku zakończy działalność w tym miejscu. Dla Spółdzielni będzie to oznaczało bardzo odczuwalną utratę zy-sków.
W perspektywie zaplanowano również utworzenie w dolince przy ul. Opatowskiej Ogrodu Zmysłów. Niezwykły park będzie symbolicznie powiązany z pobliskimi Stawami Kellera za pomocą tzw. linii światła. Powyższe zamierzenia niewątpliwie przyczynią się do znacznego ożywienia rynku nieruchomości naszego rejonu.
Dlatego też w ocenie Zarządu i Rady Nadzorczej wykorzystanie czasu przed realizacją zamierzeń inwestycyjnych Miasta w postaci zabudowy „Serka” oraz przebudowy komunikacyjnej ul. Zabłocińskiej i Marymonckiej, stanowi ogromną szansę dla naszej Spółdzielni na realizację inwestycji, która w pełni zabez-pieczy Spółdzielnię w zakresie sfinansowania własnych potrzeb teraz i w przyszłości.
Obecnie wpływy z najmu lokali użytkowych finansują koszty eksploatacji do wysokości ok. 435 000 zł, co stanowi dofinansowanie stawki opłat eksploatacyjnych lokali mieszkalnych w wysokości 2,41 zł/m².
W przypadku braku wpływów z lokali użyt-kowych stawka ta automatycznie ulegnie podwyższeniu. W tej chwili bez dofinansowania omawiana stawka wynosi 6,61 zł/ m².
Do roku 2015 potrzeby finansowe Spół-dzielni na remonty, modernizacje oraz za-kupy szacuje się na około 6 milionów złotych,
w tym między innymi:
1. Na remonty i modernizacje budynków takie jak:
• remont elewacji budynków Zabłocińska 2, 4 oraz Smoleńskiego 27a,
• wymiana instalacji elektrycznej w budynkach,
• wykonanie nawodnionej instalacji ppoż.,
• wymiana instalacji centralnego ogrzewa-nia,
• remont klatek schodowych,
• remonty placów pomiędzy budynkami Zabłocińska 2-4, 6-8,
• renowacja trawników, uzupełnienie szaty roślinnej,
• wykonanie oświetlenia terenu,
• wykonanie monitoringu osiedlowego (zatrudnienie ochrony)
2. Na nabycie w użytkowanie wieczyste od m.st. Warszawy dzierżawionych przez Spółdzielnię nieruchomości gruntowych wzdłuż ul. Zabłocińskiej.
W perspektywie planowanych remontów oraz modernizacji, środki uzyskiwane z najmu lokali nie zabezpieczą wydatków na te cele. Dzięki inwestycji możemy zdobywać środki finansowe na remonty. Chcemy by koszty, które są zależne od Spółdzielni, pozostawić na niezmienionym poziomie. Warunkiem podstawowym jest jednak prowadzenie działalności inwestycyjnej i dlatego jest ona dla spółdzielni tak bardzo ważna. Musimy zatem budować z zyskiem. W przypadku deweloperów, zysk z budowy zasila prywatne konta właścicieli firm, a w budowie spółdzielczej pełny zysk idzie na statutową działalność spółdzielni, czyli na eksploatację, a w tej eksploatacji np. na modernizacje i remonty.
Spółdzielnia posiada środki własne w wysokości około 3 mln złotych, które w okresie ewentualnej realizacji inwestycji pozwolą na utrzymanie opłat za lokale mieszkalne na niezmienionym poziomie.
Przed przystąpieniem do opracowania szczegółowych założeń planowanej inwestycji budowlanej, jej wstępne założenia winny być poddane konsultacji z mieszkańcami. Wypracowane w czasie tych konsultacji wnioski mogą stanowić podstawę do dalszych prac projektowych inwestycji.
Mamy nadzieję, że powrót tematu inwestycji na obradach Walnego Zgromadzenia oraz przygotowana prezentacja pomogą przybliżyć Państwu stan obecny oraz wypracować własną ocenę niezbędną do podjęcia decyzji.
Przedkładając powyższą informację zwracamy się do wszystkich Członków Spółdzielni z gorącą prośbą o udział w kolejnym Walnym Zebraniu, którego termin wstępnie zaplanowano na październik 2011 roku. Na zebraniu mogą zapaść istotne dla mieszkańców decyzje, dlatego warto poświęcić swój czas, aby uczestniczyć w ich podejmowaniu.
